RELAZIONE NOMISMA

27 marzo 2025

Il mercato immobiliare mostra segnali di ripresa grazie all'aumento delle compravendite e alla stabilità dei prezzi. Nel 2024, le compravendite sono aumentate dell'1,3%, con prospettive di consolidamento per l'anno in corso e prezzi in crescita (+1,5% nei mercati principali, +2,1% in quelli intermedi). La ripresa è lenta e non priva di incertezze, ma la domanda rimane sostenuta.

È quanto emerge dall'analisi contenuta nel 1° Osservatorio Immobiliare 2025 di Nomisma. "La congiuntura di settore al primo trimestre 2025 conferma il posizionamento del mercato nella fase di ripresa del ciclo immobiliare raggiunto nel 2024 grazie a una crescita dei prezzi e delle compravendite" si legge nel rapporto. L'analisi si concentra sulla congiuntura del settore a livello nazionale con un focus su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona).

Nomisma precisa che si tratta di una lenta risalita non priva di incertezze nel breve periodo. Il lento recupero della capacità di spesa delle famiglie e il progressivo allentamento delle condizioni di accesso al credito, unite a un'offerta ancora inadeguata rispetto alla domanda, sono i fattori che contribuiscono a determinare la precarietà del quadro. Segnali di ottimismo arrivano dalla domanda che continua ad essere sostenuta sia per l'acquisto sia per la locazione e dal risultato positivo delle compravendite che, grazie alla performance del quarto trimestre (+7,6%), nel 2024 hanno visto una variazione annuale positiva del +1,3% per un totale di 719.578 transazioni.

Al contempo, il tasso di variazione tendenziale delle compravendite sostenute da mutuo è progressivamente cresciuto fino a raggiungere il valore del +19,5% nell'ultimo trimestre dell'anno. Sul fronte dei valori, Nomisma rileva come i prezzi delle abitazioni in termini nominali assorbono l'inflazione con una crescita media annua per i mercati intermedi del +2,1% e del +1,5% nei mercati principali. Non si segnalano particolari differenze nei due segmenti residenziali del nuovo e dell'usato ma vi sono mercati dove l'aumento dei prezzi delle abitazioni in ottimo stato è superiore all'usato (+3,2% vs 1,9% nel caso di Perugia).

Nei mercati maggiori le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un progressivo spostamento di interesse della domanda verso l'affitto; nei mercati secondari si conferma la preferenza verso l'acquisto. Considerando il mercato della locazione, la pressione di una domanda ancora sostenuta ha fatto sì che anche nell'ultimo anno non si arrestasse la crescita dei canoni (+3,4%). Si tratta di variazioni che risultano inevitabilmente condizionate dalle capacità di spesa delle famiglie.

Nel complesso, il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta nella media dei mercati al 7,7%, superiore a quello dello scorso anno per effetto dell'aumento del tasso di variazione dei prezzi. Si mantiene su livelli elevati la liquidità dei mercati con tempi di assorbimento e sconti praticati sul prezzo richiesto che hanno raggiunto i minimi storici degli ultimi 10 anni. Nei mercati monitorati da questa edizione dell'Osservatorio risultano necessari in media poco meno di 5 mesi per concludere una trattativa di vendita nel residenziale mentre nella locazione si stabilizzano attorno ai 2 mesi.

L'offerta non è disposta a rivedere al ribasso le aspettative di realizzo. Per questo motivo lo sconto praticato sul prezzo di vendita di un'abitazione si attesta in media al 10%. Guardando al futuro si prospetta un consolidamento della crescita delle compravendite residenziali attese stabilizzarsi su livelli medio-alti di dinamismo del mercato. La vivacità dell'attività transattiva alimenterà la crescita dei prezzi delle abitazioni così come nel mercato della locazione si registreranno aumenti nei contratti e nei canoni pari rispettivamente a +2% e +4%.

Elena Molignoni, Responsabile dell'Osservatorio Immobiliare di Nomisma: "Uno scenario motivato anche dal fatto che si dovrebbero confermare le condizioni favorevoli di accesso al credito. L'offerta sul mercato invece si manterrà sugli stessi livelli del 2024 e non ci sarà un repentino cambio di preferenze verso l'affitto rispetto all'acquisto dell'alloggio". L'Osservatorio offre anche un'analisi sulle dinamiche del mercato immobiliare di Milano e Roma nel primo trimestre 2025. Roma ha registrato dinamiche di crescita anche se lente sia sul versante della compravendita sia su quello dei valori mantenendo sempre una certa distanza rispetto ai livelli di Milano.

Le proiezioni degli operatori riguardo le compravendite nel corso del 2025 restituiscono un'invarianza per Milano (nel 2024 sono stati registrati poco meno di 24.000 scambi con una flessione del -3,4% rispetto al 2023) e una crescita a Roma (rispetto ai 35.999 scambi nel 2024 +2,1% annuo). Secondo gli operatori i fattori che concorrono a confermare i livelli di attività nel 2025 a Milano sono riconducibili alle condizioni di accesso al credito che non si modificheranno in modo sostanziale rispetto allo scorso anno così come ai bisogni e alle disponibilità finanziarie delle famiglie.

A Roma invece l'aumento delle compravendite sarà sostenuto dagli acquisti per investimento e dall'orientamento a valutare la convenienza ad acquistare un'abitazione piuttosto che locarla dati gli elevati livelli raggiunti dai canoni.